Aluguel Seguro

Conheça as vantagens e riscos das quatro garantias locatícias existentes


As modalidades de garantias locatícias estão definidas na Lei do Inquilinato (Lei 8245/91), mais precisamente no artigo 37. O texto autoriza quatro tipos distintos, sendo eles caução, fiança, seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, popularmente chamada “título de capitalização”. Já o artigo 43 da norma proíbe a adoção de mais de um tipo de garantia no mesmo contrato de locação, prevendo penalidades que variam de multa de até doze meses do valor do último aluguel atualizado à prisão de até seis meses. A Lei do Inquilinato concede também ao locador o poder de decisão sobre o tipo mais adequado de garantia. O recomendado é o locador analisar alguns aspectos, entre eles a localização do imóvel e o perfil etário e de renda do candidato a locatário. Nada impede, inclusive, de haver uma boa conversa entre locador e inquilino para que, em comum acordo, definam a modalidade mais interessante a ambos os lados.

A fiança ainda é o tipo de garantia locatícia mais comum. Nela, o fiador, se compromete a responder por eventuais dívidas contraídas pelo locatário ao longo contrato de locação. Terá de cobrir não só inadimplência do valor do aluguel, mas também dos demais encargos, como IPTU e taxa condominial, além de eventuais danos ao imóvel. Considerada excessivamente burocrática, a fiança tem perdido espaço nos últimos anos em razão das pesadas exigências cobradas ao fiador. Para ser aprovado como tal, ele precisa ter alta idoneidade financeira e cumprir uma série de regras. Ter imóvel próprio em seu nome no município do contrato e dispor de renda de até três vezes o valor mensal da locação são algumas das exigências feitas pelas imobiliárias. Tudo para garantir que o fiador terá condições de arcar com a dívida caso o inquilino não consiga, o que, no fim das contas, reduz consideravelmente as chances de inadimplência. Vista por outro ângulo, a fiança é positiva também para o locatário, que não precisará investir qualquer quantia no momento de assinatura do contrato.

Um segundo tipo de garantia locatícia é o depósito-caução. Essa modalidade implica o depósito de um valor equivalente a até três aluguéis em uma conta poupança vinculada ao locador. A ideia é que esses recursos sejam utilizados para cobrir eventuais dívidas derivada da locação. Se, ao final do contrato, não for contraído nenhum débito, o locatário recebe o dinheiro de volta, corrigido. O artigo 38 da Lei do Inquilinato permite também que a caução seja feita em bens móveis e imóveis. A grande vantagem do depósito-caução fica para o inquilino, que, além de poder ter o valor ressarcido no fim do contrato, não precisará acionar ninguém para ser seu fiador. Para o locador, entretanto, é considerada uma das piores garantias, já que é comum as dívidas decorrentes da inadimplência serem superiores aos valores inicialmente depositados.

Uma das modalidades mais vantajosas para os locadores, é o seguro-fiança. Nessa garantia, resumidamente, o locatário paga um valor pré-fixado a uma seguradora para esta ser sua fiadora, e caberá a ela cobrir dívidas e conduzir a ação de despejo em situações de inadimplência. Financeiramente, pode acabar sendo mais pesada para o inquilino, visto que o valor anual pode chegar a totalizar até 2,5 aluguéis. Em contrapartida, traz a vantagem de ser menos burocrática do que as demais opções. Para o locador, praticamente não oferece riscos, já que a seguradora traz para si a responsabilidade de manter as parcelas do aluguel em dia. Pode ser considerada a mais segura das garantias pelos locadores. A quarta e última opção de garantia locatícia é a cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento. A Lei 11.196/2005 autorizou determinadas instituições vinculadas à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) a constituir fundos de investimentos para a cessão fiduciária de suas cotas em garantia de locação imobiliária. Em outras palavras, nessa modalidade, um fundo de investimento é ofertado ao locador como garantia.

A praxe do mercado é realizar uma capitalização de cerca de dez vezes o valor do aluguel. Em caso de inadimplência, haverá um valor maior para cobrir os débitos. Em ambas as modalidades, os locatários resgatam o dinheiro corrigido no final da locação, desde que não haja nenhum débito ou pendência no imóvel na sua devolução.

Fonte: Revista Síndico

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